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楼市：Townhouse要翻三座大山

在北京，今年将有200多万平方米的Townhouse上市；深圳也依稀嗅到了Townhouse的硝烟味。可以说，Townhouse正以前所未有的魅力和神秘感掀起新世纪住宅市场第一轮狂飙。不过，Townhouse这一新生事物在深圳的发展不可能一蹴而就——— 今年楼市最流行什么？肯定是Townhouse。北京亚运新新家园、时代庄园、山水逸境、奥林匹克花园等等，据说，将近2万套名叫Townhouse的商品房一溜排开，整装待“上市”；深圳，作为南中国房地产市场的先锋地带，近日，也依稀嗅到了关于Townhouse的硝烟味，万科四季花城先打出Townhouse，中海怡翠山庄随之在一篇《发现深圳Townhouse》文中，徐徐撩开了Townhouse的神秘面纱，引得全城市民争睹为快，一向稳健著称、不事张扬、不喜追赶时尚潮流的长城集团也于早前在梅林关口签下28万平方米的黄金地块，意欲打造原汁原味的Townhouse社区…… 一边是发展商争先恐后地大打Townhouse主意，另一边理论界、舆论界也在为Townhouse不惜笔墨，不惜版面，可以说，Townhouse正以前所未有的魅力、神秘感掀起新世纪中国住宅市场第一轮狂飙。 究竟何谓Townhouse？Townhouse真的能引领住宅市场的发展主流吗？细心观察之余，记者不禁对它有点担忧了。毕竟，还是有三大“门槛”不得不让地产界谨慎面对,小心跨步。 作为一个外来词汇，Townhouse目前在国内有多种中文名称，如“汤豪斯”、“汤好斯”、“汤好使”、“汤耗子”等等，千奇百怪，各有所指。还有间接翻译为“联邦别墅”、“经济别墅”、“联排住宅”、“城市住宅”等等，其实，Townhouse并不是泛概念，它有着准确严格的定义，其原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，表现为由几幢三层住宅并联而成。 Townhouse不是别墅———别墅因其低密度、低容积率，私家花园占地很大，价格昂贵，被视为住宅发展的终极方向；它不是城市公寓———城市公寓高密度、高容积率，它应该界于二者之间，既属于城市范畴又不在市中心区，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅，要求密度较低，但远比别墅集约，一般容积率控制在0．5—0．8之间。 应当看到，Townhouse具备比较严格的先天条件，不仅要求位置上，还在交通上、环境上构成第二要素，它要求周边应有完善的交通道路网络，邻近高速公路，要求社区拥有优美的环境，更要求周边拥有自然景观；同时，它更在后天上有很多附加条件———如规模，不能太小，最好形成密集社区；如规划设计要新颖独特，强调异域风情与自然环境的融洽，合理布置建筑物与道路、景观及绿地的关系；如配套、教育、商业、医疗、休闲等方面一应俱全，缺一不可，最好是一站式供应；如服务，不仅是物业管理层面，更要追求酒店式服务，尤其对社区安防提出了更高的要求。 不难想象，Townhouse开发比公寓、别墅开发更有难度，不仅体现公寓开发的集约面、大众面、舒适面，更要体现别墅开发的安全性、高档性以及完全个性的体现，它不是一个拿来就能用上的概念，也不是一个泛泛而谈的理论取向，对于土地属性、发展商、设计商乃至广告商，都是一个比较系统的挑战，尤其对于发展商的创新意识、风险抵抗能力、产品开发水平将是一次真正的考验。这也就难怪，截止目前，除中海、长城和万科外，深圳尚没有其它地产商闻风而动的迹象。确实，Townhouse准入的门槛不太低，深圳如中海、长城类地产商还是少之又少。 尤其对于中小地产商而言，这一道门槛也极可能成为一块硕大的绊脚石，不切实际地盲目跟风、匆匆上马，往往陷自己于“汤耗子”困境。 其次，Townhouse的消费性、消费容量，也是一道不易逾越的鸿沟。第一，Townhouse售价一般控制在80—150万元，面积在150～250平方米，是高档消费，购买这种类型住宅的人，应是有钱阶层，同时还是有闲阶层，有足够多的闲情逸致，这属于消费金字塔顶尖阶层。也有媒体视之为中产乃至以上阶级，根据这一提法，大概就是家庭年收入在30万元以上，在深圳，应该说不少，但扣除本地人及别墅消费群体，实际消费市场也不会太大；第二，如果没有2部以上的私家车，大多不会轻易落定Townhouse，否则，不如购买市内高档公寓，显得更实在，更便利；第三，这类消费群体不同于别墅业主，不同于富豪的居住观念，富豪是用来显富的，而Townhouse的业主是矛盾的，既要追求生活的享受，体现生命的价值，又要考虑居家的便利、投资的增值保值功能，显得更理性。 再次，Townhouse还应归属于第一居所范畴。虽然目前，不得不承认住宅郊区化发展的神速，但必须理性地看到，“城市空心化”还远没有到来，在未来5—10年内，更多的人还得选择城区，因此，也不难想象横在Townhouse前的一道心理障碍。 Townhouse最初是二战后西方国家发展新城镇时出现的住宅形式，一直没有断过，是主流形式，发展模式有点类似北京的四合院、上海的小里弄，还有深圳出现的一些主档的农民统建小区，但众所周知，在中国，这些多少都显得有点奢侈和不宜推广。 换言之，我国人均土地资源较少，人口密集，政策上不会大力倡导这种低密度、低容积率的住宅，特别像北京、上海、广州和深圳这样的城市里，不太适合大面积、大范围地推广，但它的确有市场需求，所以可以在城乡结合部建造一批，建太多了，就有风险。 深圳业界人士分析，包括盐田、布吉、南山等地已不太适合发展Townhouse这类住宅了，从地理位置、交通条件和自然风景以及用地规模，龙华、横岗则有可能成为Townhouse的适合用地。 于Townhouse在深圳风生水起之际，也不容漠视Townhouse的三大门槛。其实，记者的初衷，旨在期望Townhouse这一新生事物不宜一哄而上，否则在其迷人面纱尚未被认同之前，就怕已不幸夭折了。只愿九十年代欧陆风的悲剧不再在Townhouse身上重演。
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